善用房貸類型、提早還款、將不動產轉動產

依據銀行業者統計,克勤克儉的國人,平均七年就還清房貸,為了確保能賺到利息,銀行業者通常將房貸利息集中在貸款前七年,本金則分攤到貸款後期,消費者想要節省房貸利息,最好想辦法在貸款前七年內,努力存錢先還本金;或者擅用抵利型房貸,利用不起眼的銀行活期存款,來減輕利息負擔。

文_紀麗君 圖片提供_麥浩斯資料室

隨市場利息走高,優惠房貸利率已突破3%,購屋者每貸款100萬元,每個月連本帶利要還5,500元(附表),以貸款400萬元計算,每個月房貸負擔22,000元,累計20年下來(假設利率不變),連本帶利總共要繳528萬元,算一算,繳出去的房貸利息高達128萬元 。

有房貸的民眾可以向銀行要一份房貸繳款明細表,要求註明本金、利息攤還表,基本上,在還款前幾年,以還利息為主,以還款第一年為例,利息比重佔6成以上,如果每個月繳房貸1萬元,有6,000元以上先還利息,每個月本金只還了3000多元,這就是銀行自保策略,為預防客戶提早還款,先賺了利息再說。且絕大多數的房貸客戶,無法在貸款前幾年還清房貸,所以銀行就將房貸利息集中在前幾年,等到客戶存夠了錢,就會發現繳了那麼多年房貸,根本沒多少本金。

此外,銀行為確保放款成本,還會要求「綁約」2~3年,在房貸契約上載明2~3年內不得還清或轉貸,否則要賠違約金,依市場行情,違約金大約是貸款金額的2%,以貸款400萬元為例,違約金達8萬元。

 提早還房貸本金的3大撇步 

撇步1-抵利型房貸 抵掉利息

在市場競爭下,也有少數銀行推出提早還款的房貸,爭取房貸客戶,目前市場上具有提早還款功能的房貸,以扺利型房貸為代表,所謂扺利型房貸,就是客戶放在銀行活存帳戶的每一塊錢,都可以用來抵掉房貸利息,透過這個動作,提早還清房貸,真正省掉房貸利息。

不過,抵利型房貸較適合每個月有結餘的客戶,例如每個月有個 5,000元、10,000元的客戶,銀行會將這筆錢視同你已經還了房貸,直接將房貸總額扣掉5,000元10,000元,原本房貸利息依400萬元計算,現在依399萬元計息,房貸利息在無形中減少了,經年累月下來,因而提早還清房貸。

撇步2-提早5~8年還清房貸

對於每個月沒多少結餘的人來說,採用一般傳統房貸,或抵利型房貸,沒多大差別,這種時候,找房貸利率最低的銀行較有利。依銀行估算,如果每個月結餘5,000~10,000萬元,再加上年終獎金等大額還款,平均可提早5~8 年清償房貸,以上述400萬元的房貸為例,每個月繳22.,000元房貸,提早5年清償,將省下可觀的利息。

撇步3-將「不動」產轉為「動產」

現在各銀行積極爭取客戶,房貸客戶即使提早清償房貸,也不一定要拿回清償證明,只要抵押權還沒有註銷,銀行會保留予同樣的額度給客戶,以應客戶不時之需。假設客戶原先房貨金額400萬元,無論房價是否折舊,依然擁有400萬元的額度,隨時有資金需求,可以再向銀行借錢出來使用,依目前市場利率水平,利率約在4%左右,銀行會依客戶授信決定利率,優質客戶可以拿到3.5%好價位,化手中的「不動」產,成為靈活調度的「動」產 ,臨時有資金需求時,不需要去借動輒10%的信用貸款,甚至高達20%的現金卡。
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